Quanto guadagna un campeggio? Ricavi e margini spiegati

A cosa si riducono i ricavi di un campeggio

I ricavi di un campeggio sono quattro numeri moltiplicati tra loro: il numero di piazzole, il numero di notti in cui sei aperto, la tua occupazione media e la tua tariffa media a notte. Tutto il resto, gli affitti, gli extra, il negozio, si appoggia su quel nucleo. Se qualcuno ti cita una cifra di fatturato senza quei quattro numeri dietro, la cifra non ti dice quasi nulla.

La risposta onesta a quanto guadagna un campeggio è che la forbice è enorme. Due siti da 100 piazzole ciascuno, nella stessa regione, possono differire di un fattore due o tre nel fatturato, e anche di più in ciò che il proprietario porta davvero a casa. Uno gestisce una stagione ordinata con prezzi sensati e settimane di punta piene; l'altro apre il cancello ad aprile e spera.

Non esistono statistiche pubbliche affidabili che coprano l'intero settore europeo, e chi dichiara una media di settore precisa sta tirando a indovinare. Quindi ogni numero in questo articolo è un'illustrazione, costruita come lo schizzeremmo sul retro di un sottobicchiere quando qualcuno ci chiede di verificare i suoi piani. Considera l'aritmetica un metodo, non un parametro di riferimento.

Un esempio pratico: 100 piazzole turistiche

Prendiamo un sito illustrativo con 100 piazzole turistiche, aperto da marzo a ottobre, all'incirca 210 notti. L'occupazione non è mai piatta. Le sei o sette settimane di punta a luglio e agosto viaggiano vicino al pieno, i mesi di spalla si collocano tra il 30 e il 40 percento, e l'inizio primavera e la fine autunno sono tranquilli. Le tariffe dovrebbero seguire la stessa forma, da forse €24 a notte a marzo fino a €34 o più in piena estate.

Fai i conti e la forma è questa. Ogni cifra è inventata per l'esempio; la tua regione, la classificazione a stelle e le strutture le sposteranno tutte.

Fa circa €293,000 di ricavi da piazzola, con un'occupazione media di circa il 46 percento sull'intera stagione. Nota cosa la traina: le otto o nove settimane di punta producono ben oltre metà del totale. Un sito che inciampa a luglio e agosto non può riparare l'anno a settembre. Nella nostra esperienza un intervallo realistico complessivo per un sito così è tra €250,000 e €350,000 di sole tariffe di piazzola, e parecchi siti restano sotto.

Ricavi oltre la tariffa di piazzola

La maggior parte dei siti non vive di sole piazzole turistiche. Gli alloggi in affitto, tende safari, chalet, mobil-home, rendono molto di più per unità: da €90 a €140 a notte in stagione è comune dove una piazzola porta €30. Una fila di sei alloggi può aggiungere €60,000 o più al fatturato, ma le unità costano da €25,000 a €70,000 ciascuna per acquisto e posa, e ogni sabato di cambio richiede mani per le pulizie.

I contratti delle piazzole stagionali (clienti fissi), i vaste gasten olandesi o i Dauercamper tedeschi, portano denaro stabile pagato all'inizio dell'anno, spesso da €1,500 a €2,500 per piazzola a stagione. Per metro quadrato è l'uso meno redditizio del tuo terreno, ma la liquidità arriva a febbraio quando ti serve, e un campo stagionale fedele riempie di vita le settimane di spalla.

Gli extra sono il terzo strato. Presi singolarmente sembrano banali, qualche euro qua e là, ma su duemila prenotazioni a stagione si comportano come un aumento di tariffa di cui nessuno si lamenta. Come regola indicativa, un sito che offre bene gli extra può aggiungere da €10 a €25 al valore di una prenotazione media, e gran parte di quello è ad alto margine, perché il costo di un set di biancheria o di un check-out posticipato è piccolo.

Poi ci sono i piccoli extra che in silenzio si sommano nel corso di una stagione.

• Noleggio bici ed e-bike, di norma da €10 a €25 al giorno per bici
• Set di biancheria e letti già rifatti per gli ospiti degli alloggi
• Tariffe per check-out posticipato e check-in anticipato
• Legna da ardere, noleggio barbecue, gettoni lavatrice
• Il negozio e il servizio pane: i margini sono sottili, spesso sotto il 20 percento sugli alimentari, ma i croissant freschi alle 8 del mattino comprano più simpatia di qualsiasi pubblicità

Dove vanno i soldi

Il fatturato è la metà divertente della storia. Sul fronte dei costi, il personale è quasi sempre la voce più grande. Nella nostra esperienza in genere si mangia da un quarto a un terzo del fatturato una volta contati reception, pulizie, manutenzione e personale di animazione stagionale onestamente, e di più se i proprietari si pagano uno stipendio di mercato, cosa che molti non fanno.

L'energia viene di solito seconda, ed è salita bruscamente negli ultimi anni. I blocchi sanitari con docce calde, una piscina riscaldata e decine di allacci da 10 o 16 ampere sono affamati. Dopo vengono manutenzione e riparazioni, assicurazione, marketing e software, e il silenzioso carico amministrativo di oneri comunali e riscossione della tassa di soggiorno, che varia per paese e comune, quindi controlla le regole locali invece di fare budget sul foglio di calcolo di qualcun altro.

Ciò che resta è spesso un margine modesto, da una cifra bassa a una doppia cifra bassa, più lo stipendio che i proprietari riescono a pagarsi. La verità scomoda su molti siti a conduzione familiare è che l'attività sembra redditizia soprattutto perché la famiglia sottovaluta il proprio lavoro. Quando aiutiamo qualcuno a valutare un sito per la vendita, aggiungere ai costi uno stipendio realistico per il proprietario trasforma regolarmente un profitto in apparenza sano in uno sottile.

Le leve che muovono davvero i ricavi di un campeggio

L'istinto di molti gestori è aggiungere piazzole. Di solito è la leva più debole, perché le nuove piazzole ereditano le stesse settimane di spalla vuote delle vecchie. Le leve che funzionano agiscono sugli altri tre numeri della formula.

La lunghezza della stagione per prima: una manciata di settimane di spalla ben promosse a maggio, giugno e settembre, rivolte a coppie in pensione e camperisti a cui non importa delle vacanze scolastiche, aggiunge notti di apertura a tariffe già decenti. L'occupazione nelle settimane esistenti per seconda: riempire i buchi da martedì a giovedì a giugno vale più di qualsiasi ampliamento. La struttura tariffaria per terza: un unico prezzo piatto per tutta la stagione lascia soldi sul tavolo ad agosto e spaventa i cacciatori di occasioni ad aprile; una vera struttura di prezzi stagionali sistema entrambi i lati in un colpo solo.

Infine, la quota di prenotazioni dirette. Ogni prenotazione che arriva tramite una piattaforma intermediaria costa commissioni, spesso tra il 10 e il 15 percento, e ogni prenotazione che conquisti direttamente tramite il tuo sito ti tiene quei soldi. La commissione risparmiata è margine puro, perché l'ospite, la piazzola e il lavoro sono identici in entrambi i casi. Sul sito illustrativo qui sopra, spostare €100,000 di prenotazioni dalle piattaforme al diretto fa risparmiare da €10,000 a €15,000 l'anno, che è più di quanto la maggior parte dei siti spende per l'intero sito web e software di prenotazione messi insieme.

Come funzionano i prezzi stagionali nella pratica

I compromessi che nessuno mette nella brochure

Gli alloggi alzano drasticamente i ricavi per metro quadrato, ma trasformano anche un'attività a basso impiego di manodopera in un'operazione di ospitalità. Sei unità significano sei cambi ogni sabato in alta stagione, un turno di pulizie, la logistica della biancheria e capitale che si deprezza tanto se le unità sono prenotate quanto se non lo sono. La prima estate in cui abbiamo gestito noi gli alloggi, il cambio del sabato ha tenuto impegnata tutta la famiglia fino alle 15, e avevamo ancora ospiti in attesa alla reception.

Una stagione più lunga sembra denaro gratis finché non la prezzi come si deve. Riscaldare un blocco sanitario durante un aprile freddo costa energia vera, il personale va comunque messo in turno per un sito mezzo vuoto, e la manutenzione che normalmente avverrebbe nei mesi di chiusura viene compressa. Allungare la stagione rende quando il marketing di spalla è fatto bene; perde soldi in silenzio quando il sito semplicemente resta aperto e aspetta.

E il negozio: quasi ogni proprietario sogna uno più grande, e quasi ogni commercialista fa una smorfia. I margini sugli alimentari sono sottili, la merce si deteriora, e un supermercato a cinque chilometri ti batte su tutto tranne la comodità. Tieni il servizio pane, tieni gli essenziali, e resisti al mini-market a meno che l'alternativa più vicina non sia davvero lontana.

Fare un benchmark onesto di te stesso

Se gestisci un sito, scrivi i tuoi quattro numeri: piazzole, notti di apertura, occupazione reale e tariffa media reale, e confronta il risultato con quello che dicono i tuoi conti. Il divario tra il massimo teorico e la cifra effettiva è la tua lista di cose da fare, e di solito punta alla stagione di spalla e al listino piuttosto che a qualcosa di costoso.

Se stai valutando di comprare un sito, fai la stessa aritmetica sui numeri del venditore prima di innamorarti degli alberi. Chiedi l'occupazione per mese, non la media di stagione, e aggiungi ai costi uno stipendio di mercato per il tuo lavoro. Una visione realistica dei ricavi di un campeggio all'inizio ti risparmia conversazioni dolorose con la banca in seguito.

La formula è semplice. La disciplina di applicarla al tuo sito, onestamente e mese per mese, è ciò che separa il sito da 100 piazzole prospero da quello in difficoltà.

Cosa verificare prima di comprare un campeggio