Ile zarabia kemping? Przychody i marże wyjaśnione

Do czego sprowadza się przychód kempingu

Przychód kempingu to cztery liczby pomnożone przez siebie: liczba miejsc, liczba nocy, przez które jesteś otwarty, średnie obłożenie i średnia stawka za noc. Cała reszta, wynajem, dodatki, sklep, siedzi na tym rdzeniu. Jeśli ktoś podaje Ci kwotę obrotu bez tych czterech liczb za nią, kwota nie mówi Ci prawie nic.

Uczciwa odpowiedź na pytanie, ile zarabia kemping, brzmi: rozrzut jest ogromny. Dwa obiekty po 100 miejsc każdy, w tym samym regionie, mogą różnić się dwu- lub trzykrotnie w obrocie, a jeszcze bardziej w tym, co właściciel faktycznie zabiera do domu. Jeden prowadzi napięty sezon z rozsądnymi cenami i pełnymi szczytowymi tygodniami; drugi otwiera bramę w kwietniu i ma nadzieję.

Nie ma wiarygodnych publicznych statystyk obejmujących cały europejski sektor, a każdy, kto twierdzi, że zna precyzyjną średnią branżową, zgaduje. Więc każda liczba w tym artykule jest ilustracją, zbudowaną tak, jak naszkicowalibyśmy ją na podkładce pod piwo, gdy ktoś prosi nas o sprawdzenie swoich planów. Traktuj arytmetykę jako metodę, a nie punkt odniesienia.

Przykład wyliczony: 100 miejsc turystycznych

Weź przykładowy obiekt ze 100 miejscami turystycznymi, otwarty od marca do października, z grubsza 210 nocy. Obłożenie nigdy nie jest płaskie. Sześć czy siedem szczytowych tygodni w lipcu i sierpniu chodzi blisko pełna, miesiące okołosezonowe siedzą gdzieś między 30 a 40 procent, a wczesna wiosna i późna jesień są spokojne. Stawki powinny podążać tym samym kształtem, od może €24 za noc w marcu do €34 lub więcej w pełni lata.

Przemnóż to i kształt wygląda tak. Każda liczba jest wymyślona na potrzeby przykładu; Twój region, kategoria i wyposażenie przesuną je wszystkie.

To daje z grubsza €293,000 przychodu z miejsc, przy uśrednionym obłożeniu około 46 procent w sezonie. Zwróć uwagę, co to napędza: osiem czy dziewięć szczytowych tygodni dostarcza znacznie ponad połowę całości. Obiekt, który potknie się w lipcu i sierpniu, nie naprawi roku we wrześniu. Z naszego doświadczenia realistyczny zakres dla takiego obiektu to gdzieś między €250,000 a €350,000 w samych opłatach za miejsca, a mnóstwo obiektów siedzi poniżej.

Przychód poza opłatą za miejsce

Większość obiektów nie żyje z samych miejsc turystycznych. Wynajem, namioty safari, domki, mobile home, zarabia znacznie więcej na jednostkę: €90 do €140 za noc w sezonie to norma tam, gdzie miejsce daje €30. Rząd sześciu jednostek na wynajem może dodać €60,000 lub więcej do przychodu, ale jednostki kosztują €25,000 do €70,000 każda w zakupie i ustawieniu, a każda sobota wymiany gości wymaga rąk do sprzątania.

Umowy miejsc sezonowych (stali goście), holenderscy vaste gasten czy niemieccy Dauercamper, przynoszą stabilne pieniądze płacone wcześnie w roku, często €1,500 do €2,500 za miejsce na sezon. Na metr kwadratowy to najniżej rentowne użycie terenu, ale gotówka przychodzi w lutym, gdy jej potrzebujesz, a lojalne pole sezonowe wypełnia okołosezonowe tygodnie życiem.

Dodatki to trzecia warstwa. Pojedynczo wyglądają błaho, kilka euro tu i tam, ale w dwóch tysiącach rezerwacji na sezon zachowują się jak podwyżka stawki, na którą nikt nie narzeka. Z grubsza licząc, obiekt, który dobrze oferuje dodatki, potrafi dodać €10 do €25 do wartości średniej rezerwacji, a większość tego jest wysokomarżowa, bo koszt pakietu pościeli czy późniejszego wymeldowania jest mały.

Są jeszcze drobne dodatki, które po cichu sumują się przez sezon.

• Wypożyczenie rowerów i rowerów elektrycznych, zwykle €10 do €25 za dzień za rower
• Pakiety pościeli i pościelone łóżka dla gości wynajmu
• Opłaty za późniejsze wymeldowanie i wcześniejsze zameldowanie
• Drewno opałowe, wypożyczenie grilla, żetony do pralki
• Sklep i dowóz pieczywa: marże są cienkie, często poniżej 20 procent na artykułach spożywczych, ale świeże rogaliki o 8 rano kupują więcej życzliwości niż jakakolwiek reklama

Dokąd idą pieniądze

Obrót to przyjemna połowa historii. Po stronie kosztów personel jest niemal zawsze największą pozycją. Z naszego doświadczenia zwykle pochłania od jednej czwartej do jednej trzeciej obrotu, gdy uczciwie policzysz recepcję, sprzątanie, konserwację i personel animacyjny, a więcej, jeśli właściciele płacą sobie rynkową pensję, czego wielu nie robi.

Energia zwykle jest druga i w ostatnich latach ostro wzrosła. Budynki sanitarne z ciepłymi prysznicami, podgrzewany basen i dziesiątki przyłączy 10 czy 16 amperów są głodne. Dalej idą konserwacja i naprawy, ubezpieczenie, marketing i oprogramowanie oraz cichy ciężar administracyjny opłat gminnych i poboru opłaty klimatycznej, który różni się w zależności od kraju i gminy, więc sprawdź lokalne zasady, a nie budżetuj z cudzego arkusza.

To, co zostaje, to często skromna marża od jednocyfrowej do niskiej dwucyfrowej, plus pensja, którą właściciele zdołają sobie wypłacić. Niewygodna prawda o wielu obiektach rodzinnych jest taka, że biznes wygląda na rentowny głównie dlatego, że rodzina zaniża wycenę własnej pracy. Gdy pomagamy wycenić obiekt do sprzedaży, dodanie realistycznej pensji właściciela z powrotem do kosztów regularnie zamienia zdrowo wyglądający zysk w cienki.

Dźwignie, które naprawdę ruszają przychód kempingu

Instynkt wielu właścicieli to dodać miejsca. To zwykle najsłabsza dźwignia, bo nowe miejsca dziedziczą te same puste okołosezonowe tygodnie co stare. Dźwignie, które działają, operują na pozostałych trzech liczbach ze wzoru.

Najpierw długość sezonu: garść dobrze wypromowanych okołosezonowych tygodni w maju, czerwcu i wrześniu, wycelowanych w emerytowane pary i podróżników kamperami, którym nie zależy na feriach szkolnych, dodaje noce otwarcia po stawkach już przyzwoitych. Po drugie obłożenie w istniejących tygodniach: zapełnienie luk od wtorku do czwartku w czerwcu jest warte więcej niż jakakolwiek rozbudowa. Po trzecie struktura stawek: jedna płaska cena przez cały sezon zostawia pieniądze na stole w sierpniu i płoszy łowców okazji w kwietniu; porządna struktura cen sezonowych naprawia oba końce naraz.

Na koniec udział rezerwacji bezpośrednich. Każda rezerwacja przez pośrednika kosztuje prowizję, często w przedziale 10 do 15 procent, a każda zdobyta bezpośrednio przez własną stronę zatrzymuje te pieniądze. Zaoszczędzona prowizja to czysta marża, bo gość, miejsce i praca są identyczne w obie strony. Na przykładowym obiekcie powyżej przeniesienie €100,000 rezerwacji z platform na bezpośrednie oszczędza €10,000 do €15,000 rocznie, czyli więcej niż większość obiektów wydaje na całą swoją stronę i oprogramowanie rezerwacyjne razem.

Jak działają ceny sezonowe w praktyce

Kompromisy, których nikt nie wpisuje do broszury

Wynajem dramatycznie podnosi przychód na metr kwadratowy, ale zamienia też biznes o niskiej pracochłonności w operację hotelarską. Sześć jednostek to sześć wymian w każdą sobotę w szczycie sezonu, grafik sprzątania, logistyka pościeli i kapitał, który się amortyzuje, czy jednostki są zajęte, czy nie. Pierwszego lata, gdy sami prowadziliśmy wynajem, sobotnia wymiana zajmowała całej rodzinie do 15:00, a i tak mieliśmy gości czekających w recepcji.

Dłuższy sezon brzmi jak darmowe pieniądze, dopóki nie wycenisz go porządnie. Ogrzewanie budynku sanitarnego przez zimny kwiecień kosztuje prawdziwą energię, personel wciąż trzeba obsadzić na wpół pustym obiekcie, a konserwacja, która normalnie odbywa się w miesiącach zamknięcia, zostaje ściśnięta. Wydłużenie sezonu opłaca się, gdy okołosezonowy marketing jest dobrze zrobiony; po cichu traci pieniądze, gdy obiekt po prostu zostaje otwarty i czeka.

I sklep: niemal każdy właściciel marzy o większym, a niemal każdy księgowy się krzywi. Marże spożywcze są cienkie, towar się psuje, a supermarket pięć kilometrów dalej bije Cię na wszystkim poza wygodą. Zatrzymaj dowóz pieczywa, zatrzymaj podstawy i oprzyj się mini-marketowi, chyba że najbliższa alternatywa jest naprawdę daleko.

Uczciwe porównanie z samym sobą

Jeśli prowadzisz obiekt, zapisz własne cztery liczby: miejsca, noce otwarcia, realne obłożenie i realną średnią stawkę, i porównaj wynik z tym, co mówią Twoje księgi. Luka między teoretycznym maksimum a rzeczywistą liczbą to Twoja lista zadań i zwykle wskazuje na okołosezon i cennik, a nie na coś drogiego.

Jeśli patrzysz na kupno obiektu, przeprowadź tę samą arytmetykę na liczbach sprzedającego, zanim zakochasz się w drzewach. Poproś o obłożenie miesięczne, a nie średnią sezonu, i dodaj rynkową pensję za własną pracę po stronie kosztów. Realistyczny obraz przychodu kempingu na starcie oszczędza bolesnych rozmów z bankiem później.

Wzór jest prosty. To dyscyplina stosowania go do własnego obiektu, uczciwie i miesiąc po miesiącu, odróżnia prosperujący obiekt na 100 miejsc od tego, który walczy.

Co sprawdzić przed kupnem kempingu