Wie viel verdient ein Campingplatz? Umsatz und Margen erklärt

Worauf der Campingplatz-Umsatz hinausläuft

Der Campingplatz-Umsatz sind vier miteinander multiplizierte Zahlen: die Zahl der Stellplätze, die Zahl der Nächte, die Sie geöffnet haben, Ihre durchschnittliche Belegung und Ihr durchschnittlicher Preis pro Nacht. Alles andere, Mietunterkünfte, Extras, der Laden, sitzt obendrauf. Wenn Ihnen jemand eine Umsatzzahl nennt, ohne diese vier Zahlen dahinter, sagt die Zahl fast nichts aus.

Die ehrliche Antwort darauf, wie viel ein Campingplatz verdient, ist, dass die Spanne enorm ist. Zwei Plätze mit je 100 Stellplätzen in derselben Region können sich im Umsatz um das Zwei- oder Dreifache unterscheiden, und noch mehr in dem, was der Betreiber tatsächlich mit nach Hause nimmt. Der eine führt eine straffe Saison mit vernünftigen Preisen und vollen Hochsaisonwochen; der andere öffnet im April das Tor und hofft.

Es gibt keine verlässliche öffentliche Statistik, die den gesamten europäischen Sektor abdeckt, und wer einen genauen Branchendurchschnitt behauptet, rät. Jede Zahl in diesem Artikel ist also eine Illustration, gebaut so, wie wir sie auf einem Bierdeckel skizzieren würden, wenn uns jemand um eine Plausibilitätsprüfung seiner Pläne bittet. Betrachten Sie die Rechnung als Methode, nicht als Benchmark.

Ein durchgerechnetes Beispiel: 100 Tourismusstellplätze

Nehmen Sie einen Beispielplatz mit 100 Tourismusstellplätzen, geöffnet von März bis Oktober, rund 210 Nächte. Die Belegung ist nie gleichmäßig. Die sechs oder sieben Hochsaisonwochen im Juli und August laufen nahezu voll, die Schultermonate liegen irgendwo zwischen 30 und 40 Prozent, und das frühe Frühjahr und der späte Herbst sind ruhig. Die Preise sollten derselben Form folgen, von vielleicht €24 pro Nacht im März bis zu €34 oder mehr im Hochsommer.

Rechnet man es aus, sieht die Form so aus. Jede Zahl ist für das Beispiel erfunden; Ihre Region, Ihre Sterneklasse und Ihre Einrichtungen verschieben sie alle.

Das ergibt rund €293.000 Stellplatzumsatz, bei einer gemischten Belegung von etwa 46 Prozent über die Saison. Beachten Sie, was das treibt: Die acht oder neun Hochsaisonwochen liefern weit mehr als die Hälfte des Ganzen. Ein Platz, der im Juli und August strauchelt, kann das Jahr im September nicht mehr reparieren. Nach unserer Erfahrung liegt eine realistische Gesamtspanne für einen solchen Platz irgendwo zwischen €250.000 und €350.000 an reinen Stellplatzgebühren, und viele Plätze liegen darunter.

Umsatz jenseits der Stellplatzgebühr

Die meisten Plätze leben nicht allein von Tourismusstellplätzen. Mietunterkünfte, Safarizelte, Chalets, Mobilheime verdienen pro Einheit weit mehr: €90 bis €140 pro Nacht in der Saison sind üblich, wo ein Stellplatz €30 bringt. Eine Reihe von sechs Mietunterkünften kann €60.000 oder mehr zum Umsatz beitragen, aber die Einheiten kosten €25.000 bis €70.000 im Kauf und in der Aufstellung, und jeder Wechselsamstag braucht Hände zum Reinigen.

Dauerstellplatzverträge, die niederländischen vaste gasten oder deutschen Dauercamper, bringen stabiles Geld, früh im Jahr gezahlt, oft €1.500 bis €2.500 pro Stellplatz pro Saison. Pro Quadratmeter ist es die ertragsschwächste Nutzung Ihres Geländes, aber das Geld kommt im Februar, wenn Sie es brauchen, und ein treues Dauercamperfeld füllt die Schulterwochen mit Leben.

Extras sind die dritte Ebene. Einzeln wirken sie belanglos, ein paar Euro hier und da, aber über zweitausend Buchungen einer Saison verhalten sie sich wie eine Preiserhöhung, über die sich niemand beschwert. Als grobe Faustregel kann ein Platz, der Extras gut anbietet, €10 bis €25 zum Wert einer durchschnittlichen Buchung hinzufügen, und das meiste davon ist margenstark, weil ein Wäschepaket oder ein Late Check-out wenig kostet.

Dann sind da die kleinen Extras, die sich über eine Saison leise summieren.

• Fahrrad- und E-Bike-Verleih, typischerweise €10 bis €25 pro Tag pro Rad
• Wäschepakete und bezogene Betten für Mietgäste
• Gebühren für Late Check-out und Early Check-in
• Brennholz, Grillverleih, Waschmaschinenmarken
• Der Laden und der Brötchenservice: Margen sind dünn, oft unter 20 Prozent bei Lebensmitteln, aber frische Croissants um 8 Uhr kaufen mehr Wohlwollen als jede Werbung

Wohin das Geld geht

Der Umsatz ist die schöne Hälfte der Geschichte. Auf der Kostenseite ist Personal fast immer der größte Posten. Nach unserer Erfahrung verschlingt es üblicherweise ein Viertel bis ein Drittel des Umsatzes, wenn man Rezeption, Reinigung, Wartung und saisonales Animationspersonal ehrlich zählt, und mehr, wenn die Eigentümer sich einen marktüblichen Lohn zahlen, was viele nicht tun.

Energie kommt meist an zweiter Stelle, und sie ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Sanitärgebäude mit heißen Duschen, ein beheiztes Schwimmbad und Dutzende 10- oder 16-Ampere-Anschlüsse sind hungrig. Danach folgen Wartung und Reparaturen, Versicherung, Marketing und Software sowie die stille Verwaltungslast kommunaler Abgaben und der Kurtaxenerhebung, die sich je nach Land und Gemeinde unterscheidet, prüfen Sie also Ihre örtlichen Regeln, statt aus der Tabelle eines anderen zu budgetieren.

Was übrig bleibt, ist oft eine bescheidene einstellige bis niedrige zweistellige Marge, plus dem Lohn, den die Eigentümer sich zahlen können. Die unbequeme Wahrheit vieler familiengeführter Plätze ist, dass das Geschäft vor allem deshalb profitabel aussieht, weil die Familie ihre eigene Arbeit unter Wert verkauft. Wenn wir jemandem helfen, einen Platz für den Verkauf zu bewerten, verwandelt ein realistischer Eigentümerlohn auf der Kostenseite regelmäßig einen gesund aussehenden Gewinn in einen dünnen.

Die Hebel, die den Campingplatz-Umsatz wirklich bewegen

Der Instinkt vieler Betreiber ist, Stellplätze hinzuzufügen. Das ist meist der schwächste Hebel, denn die neuen Stellplätze erben dieselben leeren Schulterwochen wie die alten. Die Hebel, die wirken, setzen an den anderen drei Zahlen der Formel an.

Saisonlänge zuerst: eine Handvoll gut vermarkteter Schulterwochen im Mai, Juni und September, gerichtet an Rentnerpaare und Wohnmobilreisende, denen Schulferien egal sind, fügt offene Nächte zu Preisen hinzu, die bereits ordentlich sind. Belegung in bestehenden Wochen zweitens: die Lücken von Dienstag bis Donnerstag im Juni zu füllen ist mehr wert als jede Erweiterung. Preisstruktur drittens: ein einziger flacher Preis über die ganze Saison lässt im August Geld liegen und verschreckt im April Schnäppchenjäger; eine ordentliche Saisonpreisstruktur behebt beide Enden auf einmal.

Schließlich der Anteil der Direktbuchungen. Jede Buchung, die über eine vermittelnde Plattform kommt, kostet Provision, oft in der Spanne von 10 bis 15 Prozent, und jede Buchung, die Sie direkt über Ihre eigene Website gewinnen, behält dieses Geld. Gesparte Provision ist reine Marge, denn der Gast, der Stellplatz und die Arbeit sind so oder so identisch. Auf dem Beispielplatz oben spart die Verschiebung von €100.000 an Buchungen von Plattformen zu direkt €10.000 bis €15.000 im Jahr, mehr als die meisten Plätze für ihre gesamte Website- und Buchungssoftware zusammen ausgeben.

Wie Saisonpreise in der Praxis funktionieren

Die Kompromisse, die niemand in den Prospekt schreibt

Mietunterkünfte heben den Umsatz pro Quadratmeter dramatisch, aber sie verwandeln auch ein arbeitsarmes Geschäft in einen Beherbergungsbetrieb. Sechs Einheiten bedeuten sechs Wechsel jeden Samstag in der Hochsaison, einen Reinigungsplan, Wäschelogistik und Kapital, das abschreibt, ob die Einheiten gebucht sind oder nicht. Im ersten Sommer, in dem wir selbst Mietunterkünfte betrieben, dauerte der Wechsel am Samstag mit der ganzen Familie bis 15 Uhr, und trotzdem warteten noch Gäste an der Rezeption.

Eine längere Saison klingt nach geschenktem Geld, bis Sie sie richtig durchrechnen. Ein Sanitärgebäude durch einen kalten April zu heizen kostet echte Energie, Personal muss auch für einen halb leeren Platz eingeplant werden, und Wartung, die normalerweise in den geschlossenen Monaten passiert, wird zusammengedrückt. Die Saison zu verlängern zahlt sich aus, wenn das Schultermarketing gut gemacht ist; es verliert leise Geld, wenn der Platz einfach offen bleibt und wartet.

Und der Laden: Fast jeder Betreiber träumt von einem größeren, und fast jeder Buchhalter zuckt zusammen. Lebensmittelmargen sind dünn, Ware verdirbt, und ein Supermarkt fünf Kilometer entfernt schlägt Sie in allem außer der Bequemlichkeit. Behalten Sie den Brötchenservice, behalten Sie das Nötigste, und widerstehen Sie dem Minimarkt, außer die nächste Alternative ist wirklich weit weg.

Sich selbst ehrlich benchmarken

Wenn Sie einen Platz betreiben, schreiben Sie Ihre eigenen vier Zahlen auf: Stellplätze, offene Nächte, echte Belegung und echter Durchschnittspreis, und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem, was Ihre Bücher sagen. Die Lücke zwischen dem theoretischen Maximum und der tatsächlichen Zahl ist Ihre To-do-Liste, und sie zeigt meist auf die Nebensaison und die Preisliste, nicht auf etwas Teures.

Wenn Sie einen Kauf erwägen, machen Sie dieselbe Rechnung mit den Zahlen des Verkäufers, bevor Sie sich in die Bäume verlieben. Verlangen Sie die Belegung pro Monat, nicht den Saisondurchschnitt, und rechnen Sie auf der Kostenseite einen marktüblichen Lohn für Ihre eigene Arbeit hinzu. Eine realistische Sicht auf den Campingplatz-Umsatz zu Beginn erspart Ihnen schmerzhafte Gespräche mit der Bank später.

Die Formel ist einfach. Die Disziplin, sie ehrlich und Monat für Monat auf den eigenen Platz anzuwenden, ist das, was den florierenden Platz mit 100 Stellplätzen vom kämpfenden trennt.

Was Sie vor dem Kauf eines Campingplatzes prüfen sollten