Campingplatz eröffnen: Genehmigungen, Kosten und täglicher Betrieb

Die meisten Menschen, die von einem eigenen Campingplatz träumen, denken an einen warmen Juliabend: volle Stellplätze, Kinder auf Fahrrädern, der Duft von Grillabenden. Die eigentliche Arbeit beginnt etwa zwei Jahre früher, im Bauamt der Gemeinde, mit einem Flächennutzungsplan auf dem Tisch. Wer wissen will, wie man einen Campingplatz eröffnet, fängt bei diesem Plan an, denn alles Weitere, vom Budget bis zum Eröffnungstermin, hängt davon ab, was die Behörde auf Ihrem Grundstück tatsächlich zulässt.

Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Weg: Genehmigungen, Budget, Platzaufteilung, Sanitäranlagen, Rezeption, Personal, Reinigung und Abfall. Er ist lang, weil die Aufgabe lang ist. Überfliegen Sie die Überschriften und lesen Sie dort gründlich, wo Sie es brauchen.

Beginnen Sie mit dem Bebauungsplan, nicht mit dem Grundstück

Der teuerste Fehler, den wir bei angehenden Betreibern sehen: erst ein schönes Grundstück kaufen und dann die Gemeinde fragen. In den meisten europäischen Ländern ist die Freizeitnutzung über Bebauungs- oder Flächennutzungspläne streng geregelt, und die Umwandlung von landwirtschaftlicher Fläche in einen Campingplatz kann Jahre dauern, wenn sie überhaupt möglich ist.

Bevor Sie etwas unterschreiben, setzen Sie sich mit dem örtlichen Planungsamt zusammen und stellen Sie drei Fragen: Ist die touristische Übernachtungsnutzung auf diesem Grundstück zulässig, gibt es eine Obergrenze für die Zahl der Stellplätze oder Mietunterkünfte, und gelten saisonale Beschränkungen für die Belegung. Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.

Über den Bebauungsplan hinaus sollten Sie mit mehreren Genehmigungsbereichen rechnen. Namen und Schwellenwerte unterscheiden sich je nach Land und Gemeinde, betrachten Sie dies also als Checkliste der Themen, die Sie ansprechen sollten, nicht als Rechtsauskunft:

• Eine Betriebs- oder Nutzungsgenehmigung für den Campingplatz selbst.
• Umweltgenehmigungen für Abwassereinleitung, Lärm und manchmal auch Licht.
• Brandschutzauflagen, einschließlich Mindestabständen zwischen Stellplätzen und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge.
• Pflichten zur Trinkwasserprüfung, wenn Sie eigene Zapfstellen betreiben.
• Baugenehmigungen für Sanitärgebäude, Rezeption und Mietunterkünfte.
• Registrierung für die Erhebung der Kurtaxe, die Sie pro Gast und Nacht abführen.

Als grobe Faustregel: Rechnen Sie mit 12 bis 24 Monaten von der ersten Anfrage bis zum vollständig genehmigten Platz. In manchen Regionen geht es schneller, in Schutzgebieten kann es deutlich länger dauern. Planen Sie hier Geld für professionelle Unterstützung ein. Ein Planungsberater, der die örtliche Behörde kennt, ist sein Honorar in der Regel um ein Vielfaches wert.

Der Businessplan: was es wirklich kostet

Die Zahlen schwanken stark je nach Land, Region und Zustand des Geländes. Betrachten Sie alles Folgende daher als erfahrungsbasierte Spannen, mit denen Sie Ihre eigenen Angebote auf Plausibilität prüfen, nicht als Zusagen.

Zwei ehrliche Warnungen. Erstens: Glamping-Einheiten bringen pro Nacht gute Erträge, aber die Anschaffungskosten und der Erneuerungszyklus (Zeltstoff hält selten länger als 8 bis 10 Saisons) schmälern die Marge, mit der viele rechnen. Zweitens: Banken behandeln Campingplätze als Spezialimmobilien, rechnen Sie also damit, 30 bis 40 Prozent der Investition selbst einzubringen.

Bei den Einnahmen sollten Sie im ersten Jahr konservativ planen. Ein neuer Platz ohne Bewertungen, ohne Historie bei ACSI oder ADAC und ohne wiederkehrende Gäste bleibt in der Regel deutlich unter seinem langfristigen Potenzial. Planen Sie Ihre Liquidität so, dass Sie eine erste Saison mit 40 bis 50 Prozent der Zielauslastung überstehen.

Für den digitalen Teil des Budgets haben wir was eine Camping-Website kostet in einem eigenen Beitrag aufgeschlüsselt, denn das ist einer der wenigen Posten, bei denen Sie wirklich Einfluss haben.

Stellplätze und Versorgung planen

Die Stellplatzgröße bestimmt alles: Ihre Kapazität, Ihre Gästestruktur und Ihre Bewertung. Tourstellplätze mit 80 m² wirken auf moderne Caravaner beengt; 100 bis 120 m² sind der komfortable Standard, und größere Komfortstellplätze ab 130 m² rechtfertigen einen Aufpreis von einigen Euro pro Nacht.

Der Stromversorgung sollten Sie früh Aufmerksamkeit schenken. Gäste mit Wohnmobil oder Wohnwagen erwarten mindestens 10 Ampere; 16 Ampere werden zur Norm für Plätze, die gute Inspektionsergebnisse wollen. Wer später stärkere Kabel nachrüstet, muss die eigenen Wege wieder aufgraben. Legen Sie also Kapazität für 16 Ampere, auch wenn Sie anfangs weniger anbieten.

Vergessen Sie nicht die unscheinbare Infrastruktur, die Inspekteure und erfahrene Camper zuerst prüfen: Grauwasser-Entsorgungsstellen, eine Entsorgungsstation für Chemietoiletten (CDP), die belüftet und leicht zu spülen ist, und eine Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile mit überfahrbarem Abfluss. Das kostet wenig im Vergleich zum Goodwill, den es bringt.

Eine Lektion zur Aufteilung, die wir auf die harte Tour gelernt haben: Halten Sie Dauerstellplätze (die Dauercamper) in einer eigenen Zone. Die Mischung von Dauercaravans und Tourgästen erzeugt Reibung in beide Richtungen, von Gartenzwergen und Zäunen auf der einen Seite bis zu späten Anreisen auf der anderen.

Das Sanitärgebäude entscheidet über Ihre Bewertungen

Lesen Sie die Bewertungen eines beliebigen Campingplatzes in Europa und zählen Sie, wie oft die Toiletten erwähnt werden. Gäste verzeihen viel, aber kein schlechtes Sanitärgebäude. Als grobe Planungsgröße: eine Toilette und eine Dusche pro 12 bis 15 Stellplätze, dazu Familienbäder und ein barrierefreies Bad. Hier zu knapp zu dimensionieren ist der klassische Fehler von Bauherren, die zum ersten Mal und mit engem Budget bauen.

Planen Sie von Anfang an für die Reinigung. Wandhängende Toiletten, Böden mit Hohlkehlen, die abgespritzt werden können, und chlorbeständige Materialien sparen Ihrem Team über die Lebensdauer des Gebäudes eine halbe Stunde pro Reinigungsrunde. In der Hochsaison braucht ein Gebäude zwei bis drei komplette Reinigungen pro Tag plus eine rotierende Grundreinigung; in der Praxis heißt das im Juli und August etwa 1 bis 1,5 Reinigungsstunden pro Tag pro 10 Stellplätze.

Warmwasser ist ein echter Betriebskostenfaktor. Duschen mit Druckknopf und fester Laufzeit senken den Wasser- und Energieverbrauch um ein Drittel im Vergleich zu frei laufenden Armaturen, um den Preis von etwas Gemurre. Die meisten Betreiber nehmen das Gemurre in Kauf.

Die Rezeption: mehr als ein Check-in-Schalter

Die Rezeption gibt den Ton für den gesamten Aufenthalt an, und hier gewinnen auch Inspektionsorganisationen wie ACSI, ADAC und ANWB ihren ersten Eindruck. Planen Sie drei Funktionen ein: Check-in und Zahlungen, Gästeinformation und einen kleinen Laden oder zumindest einen Brötchenservice, nach dem Gäste überall in Europa fragen.

Besetzen Sie sie realistisch. In der Hochsaison braucht ein Platz mit 100 Stellplätzen eine Rezeptionsbesetzung von etwa 08:30 bis 19:00 Uhr, und das ist mehr, als eine Person allein abdecken kann. Außerhalb dieser Zeiten verhindert ein klares Verfahren für späte Anreisen (eine Tafel mit Platzzuweisungen und ein Schrankencode) die meisten Anrufe um 22:00 Uhr.

Die Informationsfunktion wandert auf die Telefone der Gäste. Öffnungszeiten, Aktivitätenprogramme, Brötchenbestellung und lokale Tipps, einmal digital beantwortet, ersparen Ihrem Rezeptionsteam täglich dieselben zwanzig Fragen. Wir haben einen eigenen Beitrag über den digitalen Gästeführer geschrieben und darüber, was er am Schalter ersetzt.

Personal für ein Saisongeschäft

Das Personalpuzzle eines Campingplatzes besteht darin, dass Ihre Lohnkosten mit der Saison atmen müssen. Als grobe Faustregel für einen Tourplatz mit 100 Stellplätzen: zwei bis drei Personen ganzjährig (Inhaber eingerechnet), im Juli und August wachsend auf acht bis zwölf Köpfe für Rezeption, Reinigung, Instandhaltung und Animation, falls Sie sie anbieten.

Rekrutieren Sie Ihr Sommerteam im Januar und Februar, nicht im Mai. Die guten Saisonkräfte, und die Studenten, die jedes Jahr wiederkommen, sind früh vergeben. Wiederkehrendes Personal ist einen bescheidenen Treuebonus wert; eine Reinigungskraft oder Rezeptionskraft von null einzuarbeiten kostet Sie zwei Wochen verminderte Leistung im geschäftigsten Moment des Jahres.

Planen Sie auch die Nächte. Jemand muss um 2 Uhr nachts erreichbar sein, wenn ein Gast einen medizinischen Notfall hat oder bei Sturm ein Ast herunterkommt. Im ersten Sommer, in dem wir einen Platz ohne festen Bereitschaftsplan betrieben, waren beide Partner die ganze Saison bei jedem Vorfall wach. Schreiben Sie den Bereitschaftsplan vor der Eröffnung, nicht nach Ihrer ersten schlaflosen Woche.

Ein Kompromiss, über den man ehrlich sein sollte: Animationsteams und Kinderclubs steigern die Auslastung von Familienplätzen, bringen aber Kosten, Lärm und Führungsaufwand mit sich. Erwachsenenorientierte Plätze und Naturcampingplätze fahren oft besser ohne.

Reinigungsroutinen, die skalieren

Die Reinigung ist auf den meisten Plätzen der größte laufende Personalkostenposten. Es lohnt sich daher, sie wie einen Produktionsprozess zu organisieren statt wie eine Aufgabenliste.

• Sanitärgebäude: zwei bis drei komplette Runden pro Tag in der Hochsaison, eine in der Nebensaison, jede Runde nach Checkliste und abgezeichnet.
• Mietunterkünfte: 45 bis 90 Minuten pro Einheit am Wechseltag je nach Größe; verteilen Sie die Anreisetage über die Unterkunftstypen, damit der Samstag nicht unmöglich wird.
• Gelände: eine tägliche Morgenrunde für Mülleimer, Spielplatz und Poolumgebung, bevor die Gäste aufstehen.

Kaufen Sie von Anfang an professionelles Material. Eine Scheuersaugmaschine für €600 und farbcodierte Tücher (eine Farbe für Toiletten, eine andere für Waschbecken) sind kein Luxus; sie halten die Qualität stabil, wenn in der zweiten Woche die Saisonkraft putzt statt Sie. Führen Sie ein einfaches Protokoll über jede Runde. Wenn ein Inspekteur oder ein unzufriedener Gast die Hygiene anspricht, verändert ein abgezeichnetes Reinigungsprotokoll das Gespräch vollständig.

Abfall: der unscheinbare Vertrag, der zählt

Niemand eröffnet einen Campingplatz aus Begeisterung für Abfalllogistik, und dann ist sie von April bis Oktober ein tägliches Thema. Ein Campinggast produziert pro Nacht deutlich mehr Abfall als ein Bewohner eines Haushalts, und der Höhepunkt fällt genau in die Zeit, in der Ihr gewerblicher Entsorger am stärksten ausgelastet ist.

Holen Sie Angebote von mindestens zwei gewerblichen Entsorgern ein und verhandeln Sie einen saisonalen Rhythmus: wöchentliche Abholung in der Nebensaison, zwei- bis dreimal pro Woche im Juli und August. Bei einem mittelgroßen Platz sollten Sie mit Abfallverträgen von mehreren tausend Euro pro Jahr rechnen, und prüfen Sie, was der Entsorger für verunreinigte Wertstoffe berechnet, denn daher kommen die überraschenden Rechnungen.

Praktische Punkte, die Geld und Beschwerden sparen:

• Zentrale Abfallinseln schlagen Mülleimer pro Stellplatz: schneller zu leeren, leichter sauber zu halten, und sie halten Wespen von den Gästen fern.
• Getrennte Ströme (Glas, Papier, Verpackungen, Restmüll), wo Ihre Region das unterstützt; klare Beschilderung in mehreren Sprachen senkt Fehlwürfe deutlich.
• Unterirdische oder halbunterirdische Container sehen ordentlich aus und fassen mehr, kosten aber €5.000 bis €10.000 pro installierter Einheit und sind daher meist eine Investition für Phase zwei.
• Grünschnitt aus der eigenen Pflege braucht einen eigenen Plan; eine Geländeecke, die still zur Deponie wird, ist ein Brand- und Ungezieferrisiko.

Buchungen vom ersten Tag an

Ihr Buchungsprozess ist Teil des Betriebs, kein Nachgedanke. Jede Reservierung, die per Telefon oder E-Mail eingeht, kostet zehn Minuten Rezeptionszeit: Plan prüfen, notieren, Bestätigung senden, Anzahlung nachfassen. Multiplizieren Sie das mit einigen hundert Buchungen, und es sind Wochen an Arbeit pro Saison.

Richten Sie die Online-Buchung ein, bevor Sie eröffnen, auch wenn der Platz erst halb fertig ist. Ein einfacher Ablauf, bei dem Gäste Daten und einen Unterkunftstyp wählen und eine Anfrage senden und Sie mit einem Klick bestätigen, nimmt Ihnen den Großteil dieser Handarbeit ab und lässt Ihnen die Kontrolle über die Zuteilung. Genau dieses Modell steckt hinter unserem Camping-Buchungssystem, und für einen neuen Platz zählt es noch mehr, denn die ersten Gäste finden Sie online, nicht über die Campingführer.

Welche Werkzeuge Sie auch wählen, geben Sie in den ersten Jahren Direktbuchungen den Vorrang vor Plattformeinträgen. Plattformen bringen Reichweite, aber Provisionen von 10 bis 15 Prozent tun einem Geschäft mit dünner Winterliquidität weh, und die Gästebeziehung bleibt bei der Plattform.

Ihre erste Saison: ein realistischer Zeitplan

Rückwärts gerechnet von einer Frühjahrseröffnung in der Kernsaison von März bis Oktober:

• 24 bis 12 Monate vorher: Bestätigung des Bebauungsplans, Genehmigungen, Finanzierung, Detailplanung.
• 12 bis 6 Monate vorher: Erdarbeiten, Versorgungsleitungen, Bau des Sanitärgebäudes.
• 6 bis 3 Monate vorher: Ausbau der Rezeption, Website und Buchungssystem online, Abfall- und Wäscheverträge unterschrieben, Rekrutierung der Saisonkräfte.
• 3 Monate bis zur Eröffnung: Mietunterkünfte einrichten, jeden Hahn und jede Steckdose testen, Soft Opening für Freunde und ein erstes Wochenende mit zahlenden Gästen, bevor Sie breit ankündigen.

Widerstehen Sie der Versuchung, im Juli zu eröffnen, weil die Saison davonläuft. Ein halbfertiger Platz in der Hochsaison erzeugt die Ein-Sterne-Bewertungen, die Sie jahrelang verfolgen. Beim ersten Mal, als wir an einer Eröffnung Mitte Juli beteiligt waren, verbrachte das Team den August damit, sich zu entschuldigen statt Gastgeber zu sein. Eröffnen Sie behutsam im Frühjahr oder warten Sie ein Jahr.

Lohnt es sich, einen Campingplatz zu eröffnen?

Finanziell ist ein gut geführter Campingplatz ein solides, aber geduldiges Geschäft: hohe Anfangsinvestition, bescheidene Margen in den ersten Jahren und echter Wert, der durch wiederkehrende Gäste und ein starkes Bewertungsprofil entsteht. Persönlich ist es ebenso eine Lebensentscheidung wie ein Geschäft, mit Sieben-Tage-Wochen von Ostern bis in den Herbst und ruhigen Wintern für Instandhaltung und Planung.

Wenn Sie es ernst meinen mit dem eigenen Campingplatz, ist Ihr nächster Schritt nicht der Grundstückskauf oder der Entwurf eines Logos. Es ist ein Termin beim Planungsamt der Gemeinde, ein Gespräch mit zwei Campingplatzbetreibern in Ihrer Zielregion und ein erster Budgetentwurf mit Spannen wie den obigen, ergänzt um lokale Angebote. Alles Gute in diesem Geschäft baut auf dieser unscheinbaren Vorarbeit auf.