Einen bestehenden Campingplatz kaufen: eine Due-Diligence-Checkliste

Warum der Kauf eines Campingplatzes oft besser ist als der Neubau

Wenn Sie den Kauf eines Campingplatzes gegen den Bau eines neuen auf der grünen Wiese abwägen, lautet die kurze Antwort, dass der Kauf meist der schnellere und risikoärmere Weg ist. Die Genehmigungen bestehen bereits, der Gästestamm besteht bereits, und der Umsatz beginnt an dem Tag, an dem Sie die Schlüssel übernehmen. Einen neuen Campingplatz durch Bebauungsplanung und Genehmigung zu bringen, kann in den meisten europäischen Ländern Jahre dauern, und viele Anträge kommen nie durch.

Ein etablierter Platz bringt zudem etwas mit, das sich nicht separat kaufen lässt: jahrelange Bewertungen bei ACSI, ADAC und Google, wiederkehrende Gäste, die ohne Aufforderung neu buchen, und einen Namen, den Einheimische kennen. Dieser Schwung ist echtes Geld wert.

Der Kompromiss ist ebenso real. Sie erben den Wartungsstau, den der Vorbesitzer aufgeschoben hat, einen Ruf, den Sie nicht geschaffen haben, und Dauercamperverträge, die noch Jahre zu Preisen laufen, die Sie selbst nie festgelegt hätten. Die Due Diligence ist der Prozess, mit dem Sie genau herausfinden, wie viel von jedem Sie übernehmen, bevor der Preis feststeht. Der Rest dieser Checkliste geht ihn in der Reihenfolge durch, in der wir ihn angehen würden.

Erwägen Sie stattdessen einen Neubau? Lesen Sie unseren Leitfaden zur Eröffnung eines Campingplatzes

Genehmigungen und Bebauungsplan: prüfen Sie, was tatsächlich übergeht

Beginnen Sie mit der Betriebsgenehmigung, denn alles andere hängt davon ab. In manchen Gemeinden hängt die Genehmigung am Grundstück, in anderen am Betreiber, und im zweiten Fall geht sie mit dem Verkauf nicht automatisch über. Lassen Sie sich vom Verkäufer die aktuellen Genehmigungsunterlagen geben und lassen Sie sich von der Gemeinde schriftlich bestätigen, dass Sie den Betrieb darunter fortführen dürfen.

Zählen Sie dann die Stellplätze. Gehen Sie mit der Genehmigung in der Hand über den Platz und vergleichen Sie die zulässige Stellplatzzahl mit dem, was tatsächlich da ist. Ungenehmigte Erweiterungen sind häufiger, als Käufer erwarten: ein Eckfeld, das vor fünfzehn Jahren in einem vollen Sommer in zehn zusätzliche Stellplätze umgewandelt und nie registriert wurde. Wenn die Papiere 80 Stellplätze sagen und Sie 95 zählen, kaufen Sie 80, und möglicherweise ein Problem mit der Behörde.

Prüfen Sie auch saisonale Belegungsbeschränkungen. Viele Plätze sind nur für die Freizeitnutzung genehmigt, mit Regeln gegen den Dauerwohnsitz, und manche tragen Beschränkungen für die Winteröffnung oder für die Zahl der Mietunterkünfte gegenüber Tourismusstellplätzen. Diese Regeln unterscheiden sich enorm je nach Land und Gemeinde, planen Sie also einen örtlichen Anwalt ein, der sich mit Campingplatztransaktionen in genau dieser Region auskennt. Es ist eine der günstigsten Absicherungen im ganzen Geschäft.

Die Finanzunterlagen, die Sie verlangen sollten

Ein ordentlich geführter Campingplatz kann seine Zahlen binnen einer Woche vorlegen. Verlangen Sie zu jedem Punkt unten drei volle Jahre, keine einseitige Zusammenfassung, die der Makler vorbereitet hat. Sie wollen die Saisonalität sehen, denn ein Platz, der 70 Prozent seines Umsatzes im Juli und August verdient, ist ein ganz anderes Geschäft als einer mit einer soliden Nebensaison, und das Monatsmuster zeigt auch, wie anfällig der Platz für einen verregneten Sommer oder ein spätes Ostern ist.

Ein Verkäufer, der diese Unterlagen nicht vorlegen kann oder erklärt, ein Großteil des Ladenumsatzes sei bar gewesen und nie in die Bücher gekommen, sagt Ihnen etwas. Entweder wurde das Geschäft nachlässig geführt oder die behaupteten Erträge sind nicht belegbar, und in beiden Fällen sollte der Preis das widerspiegeln.

• Belegung pro Monat, pro Stellplatztyp, über drei Jahre
• Durchschnittlicher Tagespreis pro Stellplatztyp und wie er sich zwischen den Saisons bewegte
• Umsatzaufteilung: Tourismusstellplätze, Mietunterkünfte, Dauerverträge, Laden und Gastronomie, Extras
• Personalkosten, einschließlich Saisonkräften und den Stunden, die die Eigentümerfamilie unbezahlt gearbeitet hat
• Energieverträge und -verbrauch, denn ein 2021 abgeschlossener Festvertrag, der nächstes Jahr ausläuft, kann die Kostenbasis stark verschieben
• Wartungsausgaben pro Jahr, aufgeschlüsselt, damit Sie sehen, was tatsächlich instand gehalten wurde

So teilen sich die Umsatzströme eines Campingplatzes typischerweise auf

Die physische Inspektion: wo das Geld sich versteckt

Das Sanitärgebäude ist das teuerste Gebäude auf jedem Campingplatz im Neubau, prüfen Sie es also, als hinge das ganze Geschäft davon ab, denn finanziell könnte es das. Schauen Sie hinter die frische Farbe auf die Rohrleitungen, das Gefälle der Entwässerung, die Warmwasserkapazität und den Zustand der Duschtassen. Bringen Sie für diesen Teil einen Bauhandwerker mit. Eine kosmetische Auffrischung kostet ein paar Tausend Euro; der vollständige Neubau eines mittelgroßen Blocks ist routinemäßig ein sechsstelliges Projekt.

Prüfen Sie die Elektroinfrastruktur pro Stellplatz. Vor Jahrzehnten für 6-Ampere-Anschlüsse verkabelte Plätze kommen mit modernen Wohnmobilen, Klimaanlagen und dem Laden von E-Bikes an ihre Grenzen, und die Aufrüstung auf 10 oder 16 Ampere über ein ganzes Feld bedeutet neue Verkabelung und oft einen stärkeren Netzanschluss. Gehen Sie das Gelände nach Regen ab, wenn möglich, und achten Sie auf feuchte Stellen und Mooslinien, die Entwässerungsprobleme verraten, die die Sommerfotos nie zeigen.

Ist der Platz bewaldet, bezahlen Sie einen Baumsachverständigen für eine Begutachtung. Alte Bäume sind ein Verkaufsargument, bis einer einen Ast auf einen Wohnwagen fallen lässt, und ein Rückstau vernachlässigter Kronenpflege über 200 Bäume ist ein ernster Posten im Budget. Fahren Sie schließlich die Zufahrtsstraße langsam ab und stellen Sie sie sich im Juli unter einem Strom von 8 Meter langen Wohnmobilen vor. Als grobe Faustregel: Planen Sie Ihre ersten beiden Winter für Nachholwartung statt für Verbesserungen ein, denn dafür werden sie meist ohnehin verbraucht.

Dauercamper: die Gemeinschaft, in die Sie einheiraten

Die meisten etablierten europäischen Campingplätze tragen einen Block von Dauercampern, die vaste gasten oder Dauercamper, und sie verdienen ein eigenes Kapitel in Ihrer Due Diligence. Verlangen Sie jeden Vertrag: die Preise, die Kündigungsfristen, was enthalten ist, und alle Nebenabreden, die der Vorbesitzer über die Jahre mündlich getroffen hat. Mündliche Absprachen haben die Angewohnheit, zu sehr festen Erwartungen zu werden.

Das unbequeme Muster ist, dass langjährige Dauercamperpreise oft deutlich unter dem Markt liegen. Sie anzuheben ist rechtlich in den meisten Fällen unkompliziert und sozial in fast allen explosiv. Diese Gäste sind länger da als Sie, sie kennen einander, und sie werden über alles, was Sie tun, Notizen austauschen.

Auf dem ersten Platz, bei dessen Übernahme ich half, hoben wir die Dauercamperpreise im ersten Jahr um 8 Prozent an, um sie näher an den Markt zu bringen. Auf dem Papier war es vertretbar. Wir verbrachten den ganzen Sommer damit, einen leisen Aufstand zu managen, drei Abreisen von Familien, die dort über zwanzig Jahre gecampt hatten, und eine Ein-Stern-Bewertung, die den Vorbesitzer namentlich nannte. Die Preiserhöhung war wahrscheinlich richtig; sie im zweiten Monat anzukündigen war es nicht. Rechnen Sie diese Lektion in Ihre Pläne ein: Entweder Sie akzeptieren für ein paar Jahre Dauercampereinnahmen unter Marktniveau oder Sie akzeptieren die Turbulenzen, sie zu korrigieren.

Was ein Campingplatz tatsächlich wert ist

Campingplätze werden meist mit einem Vielfachen der nachhaltigen Erträge plus dem zugrunde liegenden Grundstückswert bewertet, nicht am Umsatz und nicht an der emotionalen Bindung des Verkäufers. Nachhaltige Erträge meinen den Gewinn, den der Platz nach einem realistischen Gehalt für die Arbeit der Eigentümerfamilie erwirtschaftet, was oft weit unter der Schlagzeilenzahl im Verkaufsprospekt liegt.

Die Vielfachen und die Grundstückswerte schwanken stark je nach Land und Lage. Ein Küstenplatz in Südfrankreich und ein Binnengelände in den Ardennen sind völlig verschiedene Märkte, und es gibt keinen verlässlichen europäischen Durchschnitt, den zu nennen sich lohnt. Wichtig ist, einen Gutachter zu beauftragen, der auf Freizeit- und Beherbergungsimmobilien spezialisiert ist, nicht einen Wohnimmobilienmakler, der es wie ein großes Haus mit schönem Garten bewertet. Das Honorar für ein Fachgutachten ist gering gegen das Risiko, sich bei einem siebenstelligen Kauf um 20 Prozent zu verkalkulieren.

Nutzen Sie die Ergebnisse der Due Diligence als Verhandlungsmaterial. Ein veraltetes Sanitärgebäude, ein auslaufender Energievertrag und Dauercamperpreise unter Marktniveau sind alle legitime, belegbare Gründe, den Preis anzupassen, und ein seriöser Verkäufer erwartet dieses Gespräch.

Ihre erste Saison: wenig ändern, viel zuhören

Der stärkste Zug in Ihrer ersten Saison ist Zurückhaltung. Behalten Sie das Personal, das bleiben will, behalten Sie die Öffnungszeiten, behalten Sie den Brötchenservice. Gäste, die seit einem Jahrzehnt auf demselben Stellplatz Urlaub machen, achten auf Anzeichen, dass sich alles ändern wird, und jede unnötige Änderung im ersten Jahr kostet Vertrauen, das Sie später brauchen werden.

Verbringen Sie die Saison stattdessen mit Zuhören. Arbeiten Sie zumindest einen Teil des Sommers selbst an der Rezeption, denn dort erfahren Sie, über welche Einrichtungen Gäste sich beschweren, nach welchen Extras sie fragen und was der Vorbesitzer den Leuten versprochen hat. Führen Sie eine einfache Liste über alles, was Sie hören; bis September wird sie zu Ihrem Investitionsplan für den Winter, geordnet danach, wie oft jeder Punkt genannt wurde.

Die eine Änderung, die sich früh lohnt, ist digital, gerade weil sie niemanden verärgert. Eine ordentliche Website, Onlinebuchung und ein Gästeinformations-Hub lassen sich in der Nebensaison ruhig einrichten, sie machen den Platz vom ersten Tag an leichter zu führen, und kein Dauercamper hat je wegen einer besseren Website einen Aufstand gemacht. Beginnen Sie dort, verbuchen Sie den frühen Erfolg, und heben Sie die sichtbaren Änderungen für das zweite Jahr auf, wenn die Gemeinschaft entschieden hat, dass man Ihnen vertrauen kann.