Comprar um Parque de Campismo Existente: Checklist de Due Diligence

Porque comprar um parque de campismo vence muitas vezes construir um

Se está a pesar comprar um parque de campismo contra construir um a partir de um campo vazio, a resposta curta é que comprar é normalmente o caminho mais rápido e menos arriscado. As licenças já existem, a base de hóspedes já existe, e a receita começa no dia em que recebe as chaves. Levar um parque novo através do ordenamento e do licenciamento pode demorar anos na maioria dos países europeus, e muitos processos nunca chegam ao fim.

Um parque estabelecido traz também algo que não se compra à parte: anos de avaliações na ACSI, na ADAC e no Google, hóspedes que voltam a reservar sem serem convidados e um nome que os locais reconhecem. Essa dinâmica vale dinheiro a sério.

A contrapartida é igualmente real. Herda o atraso de manutenção que o anterior proprietário adiou, uma reputação que não criou e contratos de hóspedes sazonais que podem vigorar durante anos a tarifas que nunca definiria. A due diligence é o processo de descobrir exatamente quanto de cada um está a assumir antes de o preço ficar fixado. O resto desta checklist percorre tudo pela ordem em que o faríamos.

A pensar antes construir de raiz? Leia o nosso guia para abrir um parque de campismo

Licenças e ordenamento: confirme o que realmente se transfere

Comece pela licença de exploração, porque tudo o resto depende dela. Nalguns municípios a licença está ligada ao terreno, noutros ao operador, e no segundo caso não se transfere automaticamente com a venda. Peça ao vendedor os documentos da licença atual e confirme junto do município, por escrito, que pode continuar a operar ao abrigo deles.

Depois conte os alvéolos. Percorra o parque com a licença na mão e compare o número de alvéolos permitido com o que existe fisicamente. Ampliações não licenciadas são mais comuns do que os compradores esperam: um campo de canto convertido em dez alvéolos extra durante um verão movimentado há quinze anos, nunca registado. Se os papéis dizem 80 alvéolos e conta 95, está a comprar 80, e possivelmente um problema de fiscalização.

Verifique também restrições de ocupação sazonal. Muitos parques estão licenciados apenas para recreio, com regras contra a residência permanente, e alguns têm restrições à abertura no inverno ou ao número de unidades de alojamento face aos alvéolos de passagem. Estas regras variam enormemente por país e município, por isso orce um advogado local que conheça transações de parques de campismo naquela região específica. É um dos seguros mais baratos de todo o negócio.

Os registos financeiros a exigir

Um parque de campismo bem gerido consegue apresentar os seus números numa semana. Peça três anos completos de cada item abaixo, não um resumo de uma página preparado pelo mediador. Quer ver a sazonalidade, porque um parque que ganha 70 por cento da receita em julho e agosto é um negócio muito diferente de um com uma época intermédia sólida, e o padrão mensal também lhe diz quão exposto o parque está a um verão chuvoso ou a uma Páscoa tardia.

Um vendedor que não consegue apresentar estes registos, ou que explica que grande parte da faturação da loja era em dinheiro e nunca entrou nas contas, está a dizer-lhe alguma coisa. Ou o negócio foi gerido com desleixo ou os ganhos alegados não são demonstráveis, e em ambos os casos o preço deve refletir isso.

• Ocupação por mês, por tipo de alvéolo, durante três anos
• Tarifa média diária por tipo de alvéolo e como evoluiu entre épocas
• Divisão da receita: alvéolos de passagem, alojamento de aluguer, contratos sazonais, loja e restauração, extras
• Custos com pessoal, incluindo contratações sazonais e as horas que a família proprietária trabalhou sem remuneração
• Contratos e consumos de energia, porque um contrato fixo de 2021 a expirar no próximo ano pode alterar seriamente a base de custos
• Despesa de manutenção por ano, discriminada, para ver o que foi realmente mantido

Veja como as fontes de receita de um parque de campismo se costumam repartir

A inspeção física: onde o dinheiro se esconde

O bloco sanitário é o edifício mais caro de substituir em qualquer parque de campismo, por isso inspecione-o como se todo o negócio dependesse dele, porque financeiramente pode depender. Olhe para lá da pintura fresca: a canalização, as pendentes de drenagem, a capacidade de água quente e o estado das bases de duche. Traga um construtor para esta parte. Uma renovação cosmética custa alguns milhares de euros; a reconstrução completa de um bloco de dimensão média é habitualmente um projeto de seis dígitos.

Verifique a infraestrutura elétrica por alvéolo. Parques cablados há décadas para ligações de 6 amperes têm dificuldades com as autocaravanas modernas, o ar condicionado e o carregamento de e-bikes, e passar todo um campo para 10 ou 16 amperes significa cablagem nova e muitas vezes uma ligação à rede mais robusta. Percorra o terreno depois da chuva, se puder, e procure zonas húmidas e linhas de musgo que revelam problemas de drenagem que as fotos de verão nunca mostram.

Se o parque for arborizado, pague um levantamento a um arboricultor. Árvores maduras são um argumento de venda até uma deixar cair um ramo numa caravana, e um atraso de podas de copa negligenciadas em 200 árvores é uma linha séria no orçamento. Por fim, percorra devagar a estrada de acesso e imagine-a sob um fluxo de autocaravanas de 8 metros em julho. Como regra geral, orce os primeiros dois invernos para manutenção de recuperação em vez de melhorias, porque é normalmente nisso que acabam gastos de qualquer forma.

Hóspedes sazonais: a comunidade com quem vai casar

A maioria dos parques de campismo europeus estabelecidos tem um bloco de alvéolos sazonais (clientes fixos), os vaste gasten ou Dauercamper, e eles merecem um capítulo próprio na sua due diligence. Peça todos os contratos: as tarifas, os prazos de pré-aviso, o que está incluído e quaisquer acordos paralelos que o anterior proprietário tenha feito verbalmente ao longo dos anos. Os acordos verbais têm o hábito de se tornar expectativas muito firmes.

O padrão desconfortável é que as tarifas sazonais antigas estão muitas vezes bem abaixo do mercado. Aumentá-las é juridicamente simples na maioria dos casos e socialmente explosivo em quase todos. Estes hóspedes estão lá há mais tempo do que o novo dono, conhecem-se entre si e vão comparar notas sobre tudo o que fizer.

No primeiro parque que ajudei a comprar, aumentámos as tarifas sazonais 8 por cento no primeiro ano para as aproximar do mercado. Era defensável no papel. Passámos esse verão inteiro a gerir uma revolta silenciosa, três partidas de famílias que ali acampavam há mais de vinte anos e uma avaliação de uma estrela que mencionava o anterior proprietário pelo nome. O aumento estava provavelmente certo; anunciá-lo no segundo mês não estava. Inclua essa lição nos seus planos: ou aceita rendimento sazonal abaixo do mercado durante alguns anos, ou aceita a turbulência de o corrigir.

Quanto vale realmente um parque de campismo

Os parques de campismo são normalmente avaliados por um múltiplo dos ganhos sustentáveis mais o valor do terreno subjacente, não pela faturação nem pelo apego emocional do vendedor. Ganhos sustentáveis significa o lucro que o parque produz depois de pagar um salário realista pelo trabalho da família proprietária, que é muitas vezes bem menos do que o número de destaque na brochura de venda.

Os múltiplos e os valores dos terrenos variam imenso por país e localização. Um parque costeiro no sul de França e um terreno interior nas Ardenas são mercados completamente diferentes, e não há nenhuma média europeia fiável que valha a pena citar. O que importa é contratar um avaliador especializado em imobiliário de lazer e hotelaria, não um mediador residencial que o vai avaliar como uma casa grande com um jardim bonito. O honorário de uma avaliação especializada é pequeno face ao risco de pagar 20 por cento a mais numa compra de sete dígitos.

Use as conclusões da due diligence como material de negociação. Um bloco sanitário datado, um contrato de energia a expirar e tarifas sazonais abaixo do mercado são razões legítimas e documentáveis para ajustar o preço, e um vendedor sério espera essa conversa.

A sua primeira época: mude pouco, ouça muito

A jogada mais forte na sua primeira época é a contenção. Mantenha o pessoal que quiser ficar, mantenha os horários, mantenha o serviço de pão. Hóspedes que passam férias no mesmo alvéolo há uma década estão atentos a sinais de que tudo vai mudar, e cada mudança desnecessária no primeiro ano custa confiança de que vai precisar mais tarde.

Passe a época a ouvir. Trabalhe você mesmo na receção durante pelo menos parte do verão, porque é aí que aprende de que instalações os hóspedes se queixam, que extras pedem e o que o anterior proprietário prometeu às pessoas. Mantenha uma lista simples de tudo o que ouvir; em setembro torna-se o seu plano de investimento para o inverno, ordenado pela frequência com que cada item surgiu.

A única mudança que vale a pena fazer cedo é a digital, precisamente porque não incomoda ninguém. Um website a sério, reservas online e um centro de informação para hóspedes podem ser montados discretamente na época baixa, tornam o parque mais fácil de gerir desde o primeiro dia, e nenhum hóspede sazonal alguma vez se revoltou por causa de um website melhor. Comece por aí, garanta essa vitória rápida e guarde as mudanças visíveis para o segundo ano, quando a comunidade tiver decidido que pode confiar em si.