Een bestaande camping kopen: een due-diligencechecklist

Waarom een camping kopen vaak beter is dan er een bouwen

Weegt u het kopen van een camping af tegen het bouwen op een kaal veld, dan is het korte antwoord dat kopen meestal de snellere en minder riskante route is. De vergunningen bestaan al, het gastenbestand bestaat al, en de omzet begint op de dag dat u de sleutels krijgt. Een nieuwe camping door bestemmingsplannen en vergunningen loodsen kan in de meeste Europese landen jaren duren, en heel wat aanvragen halen het helemaal niet.

Een gevestigde camping komt ook met iets dat u niet los kunt kopen: jaren aan beoordelingen op ACSI, ADAC en Google, terugkerende gasten die zonder aansporing opnieuw boeken, en een naam die de omgeving kent. Dat momentum is echt geld waard.

De keerzijde is net zo reëel. U erft de onderhoudsachterstand die de vorige eigenaar uitstelde, een reputatie die u niet zelf opbouwde, en contracten met vaste gasten die nog jaren kunnen doorlopen tegen tarieven die u zelf nooit zou vaststellen. Due diligence is het proces waarmee u precies uitzoekt hoeveel van elk u op u neemt voordat de prijs vaststaat. De rest van deze checklist loopt het door in de volgorde waarin wij het zouden aanpakken.

Overweegt u toch zelf te bouwen? Lees onze gids over het starten van een camping

Vergunningen en bestemmingsplan: controleer wat werkelijk overgaat

Begin bij de exploitatievergunning, want al het andere hangt ervan af. In sommige gemeenten is de vergunning aan de grond gekoppeld, in andere aan de exploitant, en in dat tweede geval gaat hij niet automatisch mee met de verkoop. Vraag de verkoper om de actuele vergunningsdocumenten en bevestig bij de gemeente, schriftelijk, dat u eronder kunt blijven exploiteren.

Tel daarna de plaatsen. Loop het terrein rond met de vergunning in de hand en vergelijk het vergunde aantal plaatsen met wat er fysiek staat. Niet-vergunde uitbreidingen komen vaker voor dan kopers verwachten: een hoekveld dat vijftien jaar geleden tijdens een drukke zomer is omgezet naar tien extra plaatsen en nooit is geregistreerd. Staat er 80 plaatsen op papier en telt u er 95, dan koopt u er 80, en mogelijk een handhavingsprobleem erbij.

Controleer ook seizoensbeperkingen op het gebruik. Veel campings zijn alleen vergund voor recreatie, met regels tegen permanente bewoning, en sommige kennen beperkingen op winteropenstelling of op het aantal verblijfseenheden tegenover toeristische plaatsen. Deze regels verschillen enorm per land en gemeente, dus budgetteer een lokale jurist die campingtransacties in die specifieke regio kent. Het is een van de goedkoopste verzekeringen in de hele deal.

De financiële gegevens die u moet opvragen

Een camping die goed is gerund, kan zijn cijfers binnen een week produceren. Vraag om drie volledige jaren van elk punt hieronder, niet om een samenvatting van één pagina die de makelaar heeft opgesteld. U wilt de seizoenspatronen zien, want een camping die 70 procent van zijn omzet in juli en augustus verdient, is een heel ander bedrijf dan een met een solide tussenseizoen, en het maandpatroon vertelt u ook hoe kwetsbaar de camping is voor één natte zomer of een late Pasen.

Een verkoper die deze gegevens niet kan produceren, of die uitlegt dat veel van de winkelomzet contant was en nooit in de boeken kwam, vertelt u iets. Of het bedrijf is slordig gerund, of de geclaimde winst is niet aantoonbaar, en in beide gevallen hoort de prijs dat te weerspiegelen.

• Bezetting per maand, per plaatstype, over drie jaar
• Gemiddeld dagtarief per plaatstype en hoe het tussen seizoenen bewoog
• Omzetverdeling: toeristische plaatsen, huuraccommodaties, seizoencontracten, winkel en horeca, extra's
• Personeelskosten, inclusief seizoenskrachten en de uren die de eigenaarsfamilie onbetaald werkte
• Energiecontracten en verbruik, want een vast contract uit 2021 dat volgend jaar afloopt, kan de kostenbasis flink verschuiven
• Onderhoudsuitgaven per jaar, gespecificeerd, zodat u ziet wat werkelijk is bijgehouden

Bekijk hoe de omzetstromen van een camping doorgaans zijn opgebouwd

De fysieke inspectie: waar het geld zich verstopt

Het sanitairgebouw is het duurste gebouw op elke camping om te vervangen, dus inspecteer het alsof de hele deal ervan afhangt, want financieel kan dat zo zijn. Kijk voorbij de verse verf naar het leidingwerk, het afschot van de afvoer, de warmwatercapaciteit en de staat van de douchebakken. Neem hier een aannemer voor mee. Een cosmetische opfrisbeurt kost een paar duizend euro; een volledige herbouw van een middelgroot gebouw is standaard een project van zes cijfers.

Controleer de elektrische infrastructuur per plaats. Terreinen die decennia geleden zijn bekabeld voor aansluitingen van 6 ampère, worstelen met moderne campers, airconditioning en het laden van e-bikes, en opwaarderen naar 10 of 16 ampère over een heel veld betekent nieuwe bekabeling en vaak een zwaardere netaansluiting. Loop het terrein na regen als het kan, en zoek naar natte plekken en moslijnen die drainageproblemen verraden die de zomerfoto's nooit tonen.

Is het terrein bebost, betaal dan een boomverzorger voor een keuring. Volwassen bomen zijn een verkoopargument tot er één een tak op een caravan laat vallen, en een achterstand in verwaarloosd kroononderhoud over 200 bomen is een serieuze post op de begroting. Rijd tot slot de toegangsweg langzaam af en stel u die voor onder een stroom campers van 8 meter in juli. Reken als grove vuistregel uw eerste twee winters voor inhaalonderhoud in plaats van verbeteringen, want daar gaan ze meestal toch aan op.

Vaste gasten: de gemeenschap waarmee u trouwt

De meeste gevestigde Europese campings hebben een blok vaste gasten op seizoenplaatsen, en die verdienen een eigen hoofdstuk in uw due diligence. Vraag elk contract op: de tarieven, de opzegtermijnen, wat is inbegrepen, en alle afspraken die de vorige eigenaar door de jaren heen mondeling heeft gemaakt. Mondelinge afspraken hebben de neiging heel harde verwachtingen te worden.

Het ongemakkelijke patroon is dat langlopende seizoentarieven vaak flink onder de markt liggen. Ze verhogen is juridisch in de meeste gevallen eenvoudig en sociaal in bijna alle gevallen explosief. Deze gasten zijn er langer dan u, ze kennen elkaar, en ze vergelijken aantekeningen over alles wat u doet.

Op de eerste camping waarvan ik de overname hielp begeleiden, verhoogden we de seizoentarieven in jaar één met 8 procent om ze dichter bij de markt te brengen. Op papier was het verdedigbaar. We waren die hele zomer bezig met het managen van een stille opstand, drie vertrekkende families die er ruim twintig jaar kampeerden, en een eensterrenreview waarin de vorige eigenaar bij naam werd genoemd. De tariefsverhoging was waarschijnlijk juist; hem in maand twee aankondigen niet. Verwerk die les in uw plannen: accepteer een paar jaar seizoensinkomsten onder de markt, of accepteer de turbulentie van het corrigeren.

Wat een camping werkelijk waard is

Campings worden doorgaans geprijsd op een veelvoud van de duurzame winst plus de onderliggende grondwaarde, niet op omzet en niet op de emotionele band van de verkoper. Duurzame winst betekent de winst die de camping oplevert nadat een realistisch salaris is betaald voor het werk dat de eigenaarsfamilie doet, en dat is vaak veel minder dan het bedrag in de kop van de verkoopbrochure.

De veelvouden en grondwaarden verschillen enorm per land en locatie. Een kustcamping in Zuid-Frankrijk en een terrein in de Ardennen zijn totaal verschillende markten, en er is geen betrouwbaar Europees gemiddelde dat het citeren waard is. Wat telt, is een taxateur inschakelen die gespecialiseerd is in recreatie- en horecavastgoed, geen woningmakelaar die het prijst als een groot huis met een mooie tuin. De kosten van een specialistische taxatie zijn klein tegenover het risico van 20 procent te veel betalen op een aankoop van zeven cijfers.

Gebruik de bevindingen van de due diligence als onderhandelingsmateriaal. Een gedateerd sanitairgebouw, een aflopend energiecontract en seizoentarieven onder de markt zijn allemaal legitieme, documenteerbare redenen om de prijs bij te stellen, en een serieuze verkoper verwacht dat gesprek.

Uw eerste seizoen: verander weinig, luister veel

De sterkste zet in uw eerste seizoen is terughoudendheid. Houd het personeel dat wil blijven, houd de openingstijden, houd de broodservice. Gasten die al tien jaar op dezelfde plaats staan, letten op signalen dat alles gaat veranderen, en elke onnodige verandering die u in jaar één doorvoert, kost vertrouwen dat u later nodig heeft.

Besteed het seizoen aan luisteren. Werk zelf minimaal een deel van de zomer achter de receptie, want daar leert u over welke voorzieningen gasten klagen, naar welke extra's ze vragen, en wat de vorige eigenaar mensen heeft beloofd. Houd een eenvoudige lijst bij van alles wat u hoort; in september is die uw investeringsplan voor de winter, gerangschikt op hoe vaak elk punt terugkwam.

De ene verandering die het waard is om vroeg te doen, is digitaal, juist omdat die niemand van streek maakt. Een goede website, online boeken en een gasteninformatiehub kunnen in het laagseizoen stilletjes worden opgezet, ze maken de camping vanaf dag één makkelijker te runnen, en geen enkele vaste gast is ooit in opstand gekomen tegen een betere website. Begin daar, incasseer de vroege winst, en bewaar de zichtbare veranderingen voor jaar twee, wanneer de gemeenschap heeft besloten dat u te vertrouwen bent.