Comprare un campeggio esistente: una checklist di due diligence

Perché comprare un campeggio spesso batte costruirlo

Se stai valutando se comprare un campeggio o costruirne uno da un campo nudo, la risposta breve è che comprare è di solito la via più rapida e meno rischiosa. I permessi esistono già, la base di ospiti esiste già, e i ricavi iniziano il giorno in cui prendi le chiavi. Far passare un campeggio nuovo attraverso urbanistica e licenze può richiedere anni nella maggior parte dei paesi europei, e parecchie domande non arrivano mai in fondo.

Un sito avviato porta con sé anche qualcosa che non puoi comprare separatamente: anni di recensioni su ACSI, ADAC e Google, ospiti di ritorno che riprenotano senza che glielo si chieda, e un nome che i locali riconoscono. Quella spinta vale denaro vero.

Il compromesso è altrettanto reale. Erediti gli arretrati di manutenzione che il precedente proprietario ha rimandato, una reputazione che non hai creato tu, e contratti con ospiti stagionali che possono durare anni a tariffe che tu non fisseresti mai. La due diligence è il processo per scoprire esattamente quanto di ciascuna cosa ti stai prendendo prima che il prezzo sia fissato. Il resto di questa checklist la percorre nell'ordine in cui la affronteremmo noi.

Stai valutando di costruire da zero? Leggi la nostra guida per aprire un campeggio

Permessi e urbanistica: verifica cosa si trasferisce davvero

Parti dalla licenza di esercizio, perché tutto il resto dipende da quella. In alcuni comuni la licenza è legata al terreno, in altri al gestore, e nel secondo caso non si trasferisce automaticamente con la vendita. Chiedi al venditore i documenti della licenza attuale e conferma con il comune, per iscritto, che puoi continuare a operare con essi.

Poi conta le piazzole. Percorri il sito con il permesso in mano e confronta il numero di piazzole autorizzate con quello che c'è fisicamente. Gli ampliamenti non autorizzati sono più comuni di quanto i compratori si aspettino: un campo d'angolo convertito in dieci piazzole in più durante un'estate piena quindici anni fa, mai registrato. Se le carte dicono 80 piazzole e tu ne conti 95, stai comprando 80, e forse anche un problema con le autorità.

Controlla anche le restrizioni di occupazione stagionale. Molti siti sono autorizzati solo per uso ricreativo, con regole contro la residenza permanente, e alcuni hanno restrizioni sull'apertura invernale o sul numero di unità abitative rispetto alle piazzole turistiche. Queste regole variano enormemente per paese e comune, quindi metti a budget un avvocato locale che conosca le compravendite di campeggi in quella specifica regione. È una delle assicurazioni più economiche dell'intera operazione.

I documenti finanziari da pretendere

Un campeggio gestito come si deve può produrre i suoi numeri entro una settimana. Chiedi tre anni completi di ogni voce qui sotto, non un riassunto di una pagina preparato dal mediatore. Vuoi vedere la stagionalità, perché un sito che guadagna il 70 percento dei ricavi a luglio e agosto è un'attività molto diversa da uno con una solida stagione di spalla, e l'andamento mensile ti dice anche quanto il sito sia esposto a un'estate piovosa o a una Pasqua tardiva.

Un venditore che non riesce a produrre questi documenti, o che spiega che gran parte del fatturato del negozio era in contanti e non è mai finito nei libri, ti sta dicendo qualcosa. O l'attività è stata gestita con trascuratezza o gli utili dichiarati non sono dimostrabili, e in entrambi i casi il prezzo dovrebbe rifletterlo.

• Occupazione per mese, per tipo di piazzola, per tre anni
• Tariffa media giornaliera per tipo di piazzola e come si è mossa tra le stagioni
• Ripartizione dei ricavi: piazzole turistiche, alloggi in affitto, contratti stagionali, negozio e ristorazione, extra
• Costi del personale, inclusi gli stagionali e le ore che la famiglia proprietaria ha lavorato senza retribuzione
• Contratti energetici e consumi, perché un contratto fisso del 2021 in scadenza l'anno prossimo può stravolgere la base di costo
• Spesa di manutenzione per anno, dettagliata, così vedi cosa è stato davvero tenuto in ordine

Guarda come si ripartiscono di solito i flussi di ricavo di un campeggio

L'ispezione fisica: dove si nascondono i soldi

Il blocco sanitario è l'edificio più costoso da sostituire in qualsiasi campeggio, quindi ispezionalo come se l'intera operazione dipendesse da lui, perché finanziariamente potrebbe. Guarda oltre la vernice fresca: le tubature, le pendenze degli scarichi, la capacità di acqua calda e lo stato dei piatti doccia. Porta un impresario edile per questa parte. Un rinfresco estetico costa qualche migliaio di euro; la ricostruzione completa di un blocco di medie dimensioni è di norma un progetto a sei cifre.

Controlla l'infrastruttura elettrica per piazzola. I siti cablati decenni fa per allacci da 6 ampere faticano con i camper moderni, l'aria condizionata e la ricarica delle e-bike, e passare a 10 o 16 ampere su un intero campo significa nuovi cavi e spesso un allaccio alla rete più potente. Percorri il terreno dopo la pioggia se puoi, e cerca le zone umide e le linee di muschio che rivelano problemi di drenaggio che le foto estive non mostrano mai.

Se il sito è alberato, paga un arboricoltore per una perizia. Gli alberi maturi sono un punto di forza finché uno non lascia cadere un ramo su un caravan, e un arretrato di potature trascurate su 200 alberi è una voce seria nel budget. Infine, percorri lentamente la strada di accesso e immaginala sotto un flusso di camper da 8 metri a luglio. Come regola indicativa, destina i primi due inverni alla manutenzione di recupero piuttosto che ai miglioramenti, perché di solito è comunque lì che finiscono i soldi.

Gli ospiti stagionali: la comunità con cui ti stai sposando

La maggior parte dei campeggi europei avviati ha un blocco di piazzole stagionali (clienti fissi), i vaste gasten o Dauercamper, e meritano un capitolo a parte nella tua due diligence. Chiedi ogni contratto: le tariffe, i periodi di preavviso, cosa è incluso, e qualsiasi accordo collaterale che il precedente proprietario abbia preso a voce negli anni. Gli accordi verbali hanno la tendenza a diventare aspettative molto solide.

Lo schema scomodo è che le tariffe stagionali di lunga data sono spesso ben sotto il mercato. Alzarle è giuridicamente semplice nella maggior parte dei casi e socialmente esplosivo in quasi tutti. Questi ospiti sono lì da più tempo di te, si conoscono tra loro, e confronteranno le note su tutto quello che fai.

Nel primo sito che ho aiutato a rilevare, abbiamo alzato le tariffe stagionali dell'8 percento al primo anno per avvicinarle al mercato. Sulla carta era difendibile. Abbiamo passato tutta quell'estate a gestire una rivolta silenziosa, tre partenze di famiglie che campeggiavano lì da oltre vent'anni, e una recensione a una stella che citava per nome il precedente proprietario. L'aumento era probabilmente giusto; annunciarlo al secondo mese non lo era. Metti quella lezione nei tuoi piani: o accetti per qualche anno un reddito stagionale sotto il mercato o accetti la turbolenza di correggerlo.

Quanto vale davvero un campeggio

I campeggi si prezzano di solito su un multiplo degli utili sostenibili più il valore del terreno sottostante, non sul fatturato e non sull'attaccamento emotivo del venditore. Utili sostenibili significa il profitto che il sito produce dopo aver pagato uno stipendio realistico per il lavoro della famiglia proprietaria, che è spesso molto meno della cifra in evidenza nella brochure di vendita.

I multipli e i valori dei terreni variano enormemente per paese e posizione. Un sito costiero nel sud della Francia e un terreno nell'entroterra delle Ardenne sono mercati completamente diversi, e non esiste una media europea affidabile che valga la pena citare. Ciò che conta è ingaggiare un perito specializzato in immobili per il tempo libero e l'ospitalità, non un agente immobiliare residenziale che lo prezzerà come una grande casa con un bel giardino. La parcella di una perizia specialistica è piccola rispetto al rischio di strapagare del 20 percento un acquisto a sette cifre.

Usa i risultati della due diligence come materiale di negoziazione. Un blocco sanitario datato, un contratto energetico in scadenza e tariffe stagionali sotto il mercato sono tutti motivi legittimi e documentabili per adeguare il prezzo, e un venditore serio si aspetta quella conversazione.

La tua prima stagione: cambia poco, ascolta molto

La mossa più forte nella tua prima stagione è la moderazione. Tieni il personale che vuole restare, tieni gli orari di apertura, tieni il servizio pane. Gli ospiti che passano le vacanze sulla stessa piazzola da un decennio cercano segnali che tutto stia per cambiare, e ogni cambiamento non necessario che fai nel primo anno costa fiducia che vorrai più avanti.

Passa invece la stagione ad ascoltare. Lavora tu stesso al banco della reception per almeno una parte dell'estate, perché è lì che impari di quali strutture si lamentano gli ospiti, quali extra chiedono, e cosa il precedente proprietario aveva promesso alla gente. Tieni una lista semplice di tutto quello che senti; a settembre diventa il tuo piano di investimenti per l'inverno, ordinato per quante volte ogni voce è emersa.

L'unico cambiamento che vale la pena fare presto è quello digitale, proprio perché non disturba nessuno. Un vero sito web, la prenotazione online e un punto unico di informazioni per gli ospiti si possono impostare in silenzio in bassa stagione, rendono il sito più facile da gestire dal primo giorno, e nessun ospite stagionale ha mai organizzato una rivolta per un sito web migliore. Parti da lì, incassa la vittoria facile, e riserva i cambiamenti visibili al secondo anno, quando la comunità avrà deciso che ci si può fidare di te.