Hvad tjener en campingplads? Omsætning og marginer forklaret

Hvad en campingplads' omsætning koger ned til

En campingplads' omsætning er fire tal ganget sammen: antallet af pladser, antallet af nætter du holder åbent, din gennemsnitlige belægning og din gennemsnitlige pris pr. nat. Alt andet, udlejningsenheder, tilkøb, butikken, ligger oven på den kerne. Nævner nogen et omsætningstal for dig uden de fire tal bagved, siger tallet dig næsten ingenting.

Det ærlige svar på, hvor meget en campingplads tjener, er, at spredningen er enorm. To campingpladser med 100 pladser hver, i samme region, kan afvige med en faktor to eller tre i omsætning, og endnu mere i hvad ejeren reelt får med hjem. Den ene kører en stram sæson med fornuftige priser og fyldte topuger; den anden åbner bommen i april og håber.

Der findes ingen pålidelige offentlige statistikker, der dækker hele den europæiske sektor, og enhver, der påstår at kende et præcist branchegennemsnit, gætter. Så hvert tal i denne artikel er en illustration, bygget op som vi ville skitsere det på bagsiden af en ølbrik, når nogen beder os efterprøve deres planer. Betragt regnestykket som en metode, ikke et benchmark.

Et regneeksempel: 100 turistpladser

Tag et illustrativt terræn med 100 turistpladser, åbent fra marts til oktober, cirka 210 nætter. Belægningen er aldrig flad. De seks eller syv topuger i juli og august kører tæt på fuldt hus, skuldermånederne ligger et sted mellem 30 og 40 procent, og det tidlige forår og sene efterår er stille. Priserne bør følge samme kurve, fra måske €24 pr. nat i marts op til €34 eller mere i højsommeren.

Gang det ud, og formen ser sådan her ud. Hvert tal er opfundet til eksemplet; din region, din klassificering og dine faciliteter flytter dem alle.

Det giver cirka €293.000 i pladsomsætning med en samlet belægning på omkring 46 procent over sæsonen. Læg mærke til, hvad der driver det: de otte eller ni topuger leverer et godt stykke over halvdelen af totalen. En plads, der snubler i juli og august, kan ikke reparere året i september. Efter vores erfaring er et realistisk samlet interval for en plads som denne et sted mellem €250.000 og €350.000 alene i pladsafgifter, og mange pladser ligger under det.

Omsætning ud over pladsafgiften

De fleste pladser lever ikke af turistpladser alene. Udlejningsenheder, safaritelte, hytter, mobilehomes, tjener langt mere pr. enhed: €90 til €140 pr. nat i sæsonen er almindeligt, hvor en plads giver €30. En række på seks udlejningsenheder kan lægge €60.000 eller mere til omsætningen, men enhederne koster €25.000 til €70.000 stykket at købe og placere, og hver skiftelørdag kræver rengøringshænder.

Fastliggerkontrakter, de hollandske vaste gasten eller tyske Dauercamper, giver stabile penge betalt tidligt på året, ofte €1.500 til €2.500 pr. plads pr. sæson. Pr. kvadratmeter er det den lavest ydende brug af dit terræn, men pengene kommer i februar, når du har brug for dem, og en loyal fastliggerafdeling fylder skulderugerne med liv.

Tilkøb er det tredje lag. Enkeltvis ser de ubetydelige ud, et par euro hist og her, men over to tusind bookinger pr. sæson opfører de sig som en prisstigning, ingen klager over. Som en grov tommelfingerregel kan en plads, der er god til tilkøb, lægge €10 til €25 til værdien af en gennemsnitsbooking, og det meste af det er høj margin, for omkostningen ved en linnedpakke eller en sen udtjekning er lille.

Og så er der de små tilkøb, der stille og roligt lægger sig sammen over en sæson.

• Cykel- og elcykeludlejning, typisk €10 til €25 pr. dag pr. cykel
• Linnedpakker og opredte senge til udlejningsgæster
• Gebyrer for sen udtjekning og tidlig indtjekning
• Brænde, grilludlejning, poletter til vaskemaskinen
• Butikken og brødsalget: marginerne er tynde, ofte under 20 procent på dagligvarer, men friske croissanter klokken 8 køber mere goodwill end nogen annonce

Hvor pengene forsvinder hen

Omsætningen er den sjove halvdel af historien. På omkostningssiden er personale næsten altid den største post. Efter vores erfaring sluger det typisk en fjerdedel til en tredjedel af omsætningen, når man tæller reception, rengøring, vedligehold og sæsonbaseret aktivitetspersonale ærligt med, og mere hvis ejerne betaler sig selv en markedsløn, hvad mange ikke gør.

Energi kommer som regel på andenpladsen, og den er steget kraftigt de senere år. Servicebygninger med varme brusere, en opvarmet pool og snesevis af tilslutninger på 10 eller 16 amps er sultne. Derefter kommer vedligehold og reparationer, forsikring, markedsføring og software samt den stille administrative byrde med kommunale afgifter og opkrævning af turistskat, som varierer fra land til land og fra kommune til kommune, så tjek dine lokale regler frem for at budgettere efter en andens regneark.

Det, der er tilbage, er ofte en beskeden encifret til lav tocifret margin, plus den løn ejerne når at betale sig selv. Den ubekvemme sandhed om mange familiedrevne pladser er, at forretningen mest ser rentabel ud, fordi familien sætter for lav pris på sit eget arbejde. Når vi hjælper folk med at værdiansætte en plads til salg, forvandler en realistisk ejerløn lagt tilbage i omkostningerne jævnligt et sundt udseende overskud til et tyndt.

Håndtagene der faktisk flytter en campingplads' omsætning

Mange ejeres instinkt er at tilføje pladser. Det er som regel det svageste håndtag, for de nye pladser arver de samme tomme skulderuger som de gamle. Håndtagene, der virker, arbejder på de tre andre tal i formlen.

Sæsonlængde først: en håndfuld velmarkedsførte skulderuger i maj, juni og september, rettet mod pensionerede par og autocamperrejsende, der er ligeglade med skoleferier, tilføjer åbne nætter til priser, der allerede er anstændige. Belægning i eksisterende uger dernæst: at fylde hullerne fra tirsdag til torsdag i juni er mere værd end nogen udvidelse. Prisstruktur som det tredje: én flad pris hele sæsonen efterlader penge på bordet i august og skræmmer prisjægere væk i april; en ordentlig sæsonprisstruktur retter begge ender på én gang.

Til sidst andelen af direkte bookinger. Hver booking, der kommer gennem en mellemled-platform, koster kommission, ofte i intervallet 10 til 15 procent, og hver booking, du vinder direkte gennem din egen hjemmeside, beholder de penge. Sparet kommission er ren margin, for gæsten, pladsen og arbejdet er identisk uanset hvad. På det illustrative terræn ovenfor sparer det €10.000 til €15.000 om året at flytte €100.000 i bookinger fra platforme til direkte, hvilket er mere, end de fleste pladser bruger på hele deres hjemmeside og bookingsoftware tilsammen.

Sådan fungerer sæsonpriser i praksis

Afvejningerne ingen skriver i brochuren

Udlejningsenheder løfter omsætningen pr. kvadratmeter dramatisk, men de forvandler også en forretning med lavt arbejdskraftbehov til en hoteldrift. Seks enheder betyder seks skift hver lørdag i højsæsonen, en rengøringsplan, linnedlogistik og kapital, der afskrives, uanset om enhederne er booket eller ej. Den første sommer, vi selv drev udlejningsenheder, tog lørdagsskiftet hele familien til klokken 15, og vi havde stadig gæster ventende ved receptionen.

En længere sæson lyder som gratis penge, indtil man regner ordentligt på den. At opvarme en servicebygning gennem en kold april koster reel energi, personale skal stadig planlægges til en halvtom plads, og vedligehold, der normalt ville ske i de lukkede måneder, kommer i klemme. At forlænge sæsonen betaler sig, når skuldermarkedsføringen gøres godt; den taber stille penge, når pladsen bare holder åbent og venter.

Og butikken: næsten enhver ejer drømmer om en større, og næsten enhver revisor krymper sig. Marginerne på dagligvarer er tynde, varer fordærves, og et supermarked fem kilometer væk slår dig på alt undtagen bekvemmelighed. Behold brødsalget, behold det mest nødvendige, og modstå minimarkedet, medmindre det nærmeste alternativ virkelig ligger langt væk.

Benchmark dig selv ærligt

Driver du en plads, så skriv dine egne fire tal ned: pladser, åbne nætter, reel belægning og reel gennemsnitspris, og sammenlign resultatet med det, dine regnskaber siger. Afstanden mellem det teoretiske maksimum og det faktiske tal er din huskeliste, og den peger som regel på skuldersæsonen og prislisten frem for på noget dyrt.

Kigger du på at købe en plads, så kør samme regnestykke på sælgerens tal, før du forelsker dig i træerne. Bed om belægning pr. måned, ikke sæsongennemsnittet, og læg en markedsløn for dit eget arbejde til på omkostningssiden. Et realistisk syn på campingpladsens omsætning fra starten sparer smertefulde samtaler med banken senere.

Formlen er enkel. Disciplinen med at anvende den på sin egen plads, ærligt og måned for måned, er det, der adskiller den blomstrende plads med 100 pladser fra den kæmpende.

Hvad du skal tjekke, før du køber en campingplads